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Schatztruhe voller Goldmünzen mit einem kleinen Haus obenauf
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Immobilie geerbt — was nun?

Ratgeber für Erben: die wichtigsten Schritte, Fristen und Entscheidungen — verständlich erklärt.

Matthias RegnerMatthias RegnerImmobilienmakler — persönlich für Sie vor Ort.

Dieser Ratgeber ist eine Orientierungshilfe aus der Praxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Verbindliche Auskünfte geben Notar, Nachlassgericht und Finanzamt.

Die ersten SchritteTypische StolpersteineVerkaufen, vermieten oder behalten?

1. Erbschein oder Testament klärenOhne Nachweis der Erbenstellung lässt sich nichts verkaufen. Bei notariellem Testament genügt meist das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts, sonst ist ein Erbschein beim Nachlassgericht nötig (Bearbeitung oft mehrere Wochen).
2. Grundbuch berichtigenAls Erbe müssen Sie sich im Grundbuch eintragen lassen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei — danach kostet es.
3. Unterlagen zusammentragenGrundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Nebenkostenabrechnungen, laufende Verträge und offene Darlehen.
4. Erbschaftsteuer im Blick behaltenDie Erklärung ist zeitnah abzugeben. Freibeträge: 400.000 € je Kind, 500.000 € für Ehepartner. Das selbst genutzte Familienheim kann unter Bedingungen steuerfrei bleiben.

ErbengemeinschaftMehrere Erben können nur gemeinsam entscheiden. Einigt man sich nicht, droht die Teilungsversteigerung — meist mit deutlichen Verlusten. Ein neutraler Verkauf mit fairer Aufteilung ist fast immer die bessere Lösung.
SpekulationsfristErben übernehmen das Anschaffungsdatum des Erblassers. Lagen zwischen dessen Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei — andernfalls fällt darauf Einkommensteuer an (die sogenannte Spekulationssteuer). Maßgeblich ist das Datum im Kaufvertrag des Erblassers.
SanierungspflichtenBeim Eigentümerwechsel greifen Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes, etwa zum Dämmen oder zum Austausch alter Heizkessel. Diese Fristen beeinflussen den Preis spürbar.
Leerstand kostetAuch ein ungenutztes Haus verursacht Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung — und verliert bei längerem Leerstand an Substanz und Wert.

VerkaufenSchafft klare Verhältnisse, besonders in Erbengemeinschaften, und bringt sofort Liquidität — etwa für die Erbschaftsteuer.
VermietenBringt laufende Einnahmen, bedeutet aber Verwaltungsaufwand und oft Investitionen in den Bestand.
Selbst nutzenKann steuerlich attraktiv sein, muss aber zu Lage, Zustand und Lebensplanung passen.

Wie ich Sie unterstütze

Ich verschaffe Ihnen zuerst Klarheit: eine ehrliche Einschätzung von Wert und Zustand, ein Überblick über fehlende Unterlagen und die Fristen, die für Sie gelten. Was daraus folgt, entscheiden Sie.

Bei Erbengemeinschaften schaffe ich mit einer nachvollziehbaren Marktpreiseinschätzung eine gemeinsame Grundlage für alle Beteiligten.

Kostenlose Ersteinschätzung

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Schreiben Sie mir kurz, worum es geht — Sie erhalten eine unverbindliche Einschätzung und einen klaren Fahrplan für die nächsten Schritte.

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